KİRA BEDELİNİN ZAMANINDA ÖDENMEMESİNDEN DOLAYI İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiracının; borcuna aykırı davranarak kirayı ödememesi halinde kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı tanınmıştır. TBK m. 352/2gereğince; kira bedelini vaktinde ödememesi nedeniyle bir yıl içinde haklı olarak iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine , ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kiraya verenler tarafından kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilecektir. Söz konusu davayı açmak bir takım şartlara bağlanmıştır;
1. KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDİĞİNDEN DOLAYI KİRACIYA BİR KİRA YILI İÇİNDE İKİ HAKLI İHTAR YAPILMIŞ OLMALIDIR
Kiracı; bir kira yılı içinde iki ayrı aya ait olan kira ödeme borcunu yerine getirmemişse ve bu nedenle iki kez ihtar yapılmışsa kiraya verenin tahliye talep etme hakkı doğmaktadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus ihtarın haklı olmasıdır. Haklı ihtardan kasıt kira borcunun ne zaman ödeneceği kararlaştırılmış olmasına rağmen zamanında ödemenin yapılmamasıdır. Yoksa henüz ödeme zamanı gelmeyen kira alacakları için ihtar yapılması mümkün değildir.
2. İHTARIN YAZILI OLMASI VE HANGİ VADEYE AİT KİRA BEDELİNİN İSTENDİĞİNİN BELİRTİLMESİ GEREKİR
İhtarın haklı olması yanında bir takım şekil şartları da taşıması gerekmektedir. Aksi takdirde usulüne göre hazırlanmayan ihtarnameler haklı da olsa geçersiz sayılacaktır. İhtarnamenin öncelikli olarak yazılı yapılması gereklidir. Yazılı olarak yapılan ihtarda hangi ayın kirasının ödenmediği ve ödenmesi gereken kira bedeli belirtilmelidir.
3. KİRAYA VEREN İHTARLARIN YAPILDIĞI KİRA YILININ BİTİMİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMALIDIR
TBK 352’ye göre; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kanun koyucu şartların gerçekleşmesi halinde davanın açılmasını kural olarak belirli bir süreyle sınırlamıştır. Kiraya veren ancak ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde ttahliye davası açabilir.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davası kira sözleşmesine dayalı olarak açılabilecek bir davadır. Kanuna göre kira sözleşmesine dayanan her türlü, tahliye, sözleşmenin feshi ve tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu yüzden taşınmazın bulunduğu yerde açılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının yerleşim yeri ya da kira sözleşmenin yapıldığı yerde açılabilir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARI
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. İhtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş, (istenebilir durumu almış) değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi haklılığı içinde ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır. Tebliğden sonra yapılan ödemelerin hukuki değeri yoktur. İhtarlar, tebliğ ile hukuki sonuç doğuracağından ödemelerde tebliğ tarihinin esas alınması şarttır. Keşide tarihi sadece muacceliyet bakımından önem taşımaktadır. Zira, muaccel olmayan (henüz ödenmesi) gerekmeyen kira parasının istenmesi mümkün değildir.
Süresiz akitlerde ve kira bedelinin senelik ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın oluşmasından söz edildiğine göre, olayımızda bu şart oluşmadığından davanın yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 1996/11998 Karar Numarası: 1997/114 Karar Tarihi: 20.01.1997