İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

 

Konut ve iş yerlerinde kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden bir tanesi de, kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duymasıdır. Kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye etmesi TBK 350’de bir takım şartlara bağlanmıştır;

1. KİRALANANIN KONUT YA DA İŞ YERİ GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE KULLANMA ZORUNLULUĞU OLMALIDIR

Kiraya veren, kiralananı;

• Kendisi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu

Kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

2. İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI GEREKİR

Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye için aranan bir diğer şart; gereksinimin yukarıda sayılanlar açısından zorunlu olmasıdır. Zorunluluğun kapsamının ne olduğu ise hakimin takdir yetkisine bırakılmış bir husustur. Her somut olaya göre gereksinimin gerçek ve samimi oluşu ayrı olarak incelenir.

Nitekim Yargıtay ihtiyacın samimiliğini farklı kriterler ışığında değerlendirmektedir. Örnek tahliye sebepleri şöyle sıralanabilir ;

• Kiraya veren eğer kirada kalıyorsa, kiralanana ihtiyacının bulunduğu düşünülür.
• Kiraya verenin, kiralanan ile aynı bölgede dava konusu taşınmazla benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığının göstergesidir.
• Kiraya verenin; yeni çocuğunun olması, evlenmesi, anne babasıyla yaşamak zorunda olması ihtiyaç sebeplerindendir.
• Sağlık sorunları nedeniyle kiradaki konutuna ihtiyaç duyulduğu iddia ediliyorsa gereksinimin samimi olduğundan bahsedilebilir.
• Kiraya verenin; sahibi olduğu konuttan daha geniş ve lüks bir konutta kirada oturması, sahibi olduğu konutta yaşama isteğini gerçek dışı kılmaz.
• İşyeri olarak kullanılan yerin tahliyesi için, kiraya verenin işsiz hale gelmesi ya da işini kaybedeceğinin anlaşılabilir olması kendi yerinde çalışması için makul bir gereksinim doğuracaktır.

3. İHTİYACIN GÜNCEL OLMASI GEREKİR

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak kira sözleşmesinin feshini talep eden kiraya verenin, söz konusu ihtiyacının güncel olması gereklidir. Yani ileride doğacak ya da şarta bağlanmış bir ihtiyaca dayanarak sözleşme feshedilemez.

4. KİRAYA VEREN, BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE, SÖZLEŞME SÜRESİNİN SONA ERMESİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMALIDIR

Kiraya veren ve kiracı aralarındaki kira sözleşmesini belirli süreli olarak yapabilirler. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracıdan derhal tahliye talep edemez. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir.

5. KİRAYA VEREN, BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH DÖNEMİNE VE FESİH BİLDİRİMİ İÇİN ÖNGÖRÜLEN SÜRELERE UYULARAK BELİRLENECEK TARİHTEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMALIDIR

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih TBK 329’da belirtilmiştir. Buna göre taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir.

Ancak böyle bir yerel adet yoksa; altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Yani buna göre her 6 aylık fesih dönemi için 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmenin sonu tayin edilebilir. Tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren; aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı süresi; mahkeme kararından itibaren değil, kiracının kiralayanı boşalttığı tarihten itibaren başlatılır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kanuna göre kira sözleşmesine dayanan her türlü, tahliye, sözleşmenin feshi ve tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu yüzden taşınmazın bulunduğu yerde açılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının yerleşim yeri ya da kira sözleşmenin yapıldığı yerde açılabilir.