TADİLAT SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla;
- ESASLI ONARIMI
- GENİŞLETİLMESİ
- DEĞİŞTİRİLMESİ
Gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi talepli dava açabilir. Söz konusu davanın açılması TBK m. 350/2’de bir takım şartlara bağlanmıştır;
- KİRALANANIN ESASLI ŞEKİLDE ONARILARAK, GENİŞLETİLEREK YAHUT DEĞİŞTİRİLEREK İMARI VEYA YENİDEN İNŞASI AMAÇLANMALIDIR
Kiralananın onarılması, genişletilmesi ve değiştirilmesi imar veya yeniden inşa amaçlı olması dışında esaslı olması da aranır. Her somut olaya göre kiralananın tadilatının esaslı olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Tadilatın esaslı olup olmadığı teknik bilirkişilerce incelenebilecek bir husustur
Yıkılıp yeniden yapılmada imar amacının varlığı araştırılmaz ancak onarım, genişletme ve değiştirme nedeniyle tahliyenin imar amaçlı olması aranmaktadır.
- KİRALANANIN ESASLI ŞEKİLDE ONARILMASI, GENİŞLETİLMESİ YAHUT DEĞİŞTİRİLMESİ SIRASINDA KİRALANANDA İKAMET ETMEK MÜMKÜN OLMAMALIDIR
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi işleri nedeniyle tahliyesi için kiralananın kiracılar tarafından kullanımı imkânsız olmalıdır. Tadilat sırasında kiralanandaki, insan ve eşyanın tahliyesinin zorunlu olup olmadığı bilirkişilerce saptanabilecek bir husustur.
- TAŞINMAZIN YENİDEN İNŞASI VE İMARINA İLİŞKİN PROJE MAHKEMEYE SUNULMALIDIR
Taşınmazın yeniden inşası ve imarı nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için mahkemeye; imarca onaylı inşaat projesinin ve inşaat ruhsatının sunulması gereklidir. Projenin dava sırasında ibrazı mümkündür. Davadan önce inşaat projesinin alınması zorunluluğu yoktur, onaylı mimari proje verilemiyorsa tasdikli ön projeye dayanılarak da dava açılabilir.
- KİRAYA VEREN, BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE, SÖZLEŞME SÜRESİNİN SONA ERMESİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMALIDIR
Kiraya veren ve kiracı aralarındaki kira sözleşmesini belirli süreli olarak yapabilirler. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla tahliye davası; belirli olan sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir.
- KİRAYA VEREN, BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH DÖNEMİNE VE FESİH BİLDİRİMİ İÇİN ÖNGÖRÜLEN SÜRELERE UYULARAK BELİRLENECEK TARİHTEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMALIDIR
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih TBK 329’da belirtilmiştir. Söz konusu kanun maddesine göre belirsiz süreli sözleşmelerde; her 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyulmak suretiyle 1 ay içinde dava açılması gerekir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için ilk olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur.
TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ DAVASINDA DAVA HAKKI
Dava hakkı kiralayana aittir. 6570 sayılı kanunun 7/ç maddesi uyarınca yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davalarının, sadece malik tarafından açılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Malik olmayan kiralayanın da tahliye davası hakkı mevcuttur. Malik olmayan kiralayan; malikle arasındaki sözleşmenin ve kanunun kendisine verdiği yetkileri kullanarak tahliye talebinde bulunabilir.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kiralananın yeniden inşası ve imarı nedeniyle tahliye davalarında, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise dava konusu kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Kanun koyucu, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin kötü niyetli olarak kullanılmasının önünde geçmek amacıyla yeniden kiralama yasağı düzenlemiştir. Düzenlemeye göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar; eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kanuna göre kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, sözleşmenin feshi ve tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu yüzden taşınmazın bulunduğu yerde açılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının yerleşim yeri ya da kira sözleşmenin yapıldığı yerde açılabilir.